Milano – Il mercato immobiliare italiano naviga a vista verso un 2026 di crescita moderata, lasciandosi alle spalle i ritmi sostenuti che hanno caratterizzato il periodo post-pandemico. Lo scenario, emerso con chiarezza durante il RE Italy Winter Forum 2026, tenutosi presso la prestigiosa sede di Borsa Italiana a Milano, descrive un settore resiliente ma non immune alle turbolenze globali e alle nuove dinamiche economiche. L’analisi congiunturale presentata da Elena Molignoni, Head of Real Estate di Nomisma, ha messo in luce una biforcazione: da un lato, fondamentali solidi che continuano a sostenere la domanda; dall’altro, nuove fragilità che invitano alla cautela.
Scenario Macroeconomico: Luci e Ombre sul Mattone
A sostenere il mercato contribuiscono diversi fattori macroeconomici positivi. Un’inflazione contenuta all’1,5% e un clima di fiducia in miglioramento tra le famiglie italiane rappresentano le fondamenta su cui poggia ancora la propensione all’acquisto. A questo si aggiunge un costo del denaro che, sebbene in lieve risalita nel terzo trimestre del 2025, si mantiene su livelli ancora vantaggiosi, con i tassi sui mutui attestati in media al 3,30% a ottobre. Un altro elemento chiave, come sottolineato da Nomisma, è la progressiva riduzione del divario tra la crescita dei salari e l’inflazione, un fattore che ha rinvigorito il potere d’acquisto e, di conseguenza, la domanda di beni durevoli, con la casa in cima alla lista dei desideri.
Tuttavia, il quadro non è privo di ombre. Sull’orizzonte del 2026 si addensano nubi che potrebbero frenare lo slancio del settore. Tra queste, spiccano i rischi geopolitici legati ai dazi commerciali, la volatilità dei prezzi delle materie prime che impatta direttamente sui costi di costruzione, e un irrigidimento progressivo dei criteri di accesso al credito da parte degli istituti bancari. La stessa stabilità dei tassi d’interesse da parte della Banca Centrale Europea, se da un lato offre prevedibilità, dall’altro viene letta dagli analisti come un segnale di prudenza di fronte a un’economia globale ancora incerta.
I Numeri del 2025: Un Bilancio in Chiaroscuro
Il 2025 si è chiuso con numeri che confermano la vitalità ma anche il rallentamento del mercato. Secondo le stime a consuntivo di Nomisma, l’anno ha registrato dati significativi:
- Compravendite residenziali: 771.000 unità, un volume che testimonia una domanda ancora robusta.
- Mutui erogati: 56,2 miliardi di euro, a conferma del ruolo centrale del credito nel sostenere gli acquisti.
- Fatturato del mercato abitativo: 121,5 miliardi di euro.
- Investimenti corporate: 11,5 miliardi di euro, segno di un interesse sostenuto anche da parte degli investitori istituzionali.
Sul fronte dei prezzi, si osserva una crescita differenziata. Le abitazioni in ottimo stato hanno visto un incremento dell’1,3%, mentre il mercato dell’usato ha registrato una crescita più sostenuta, pari al +1,9%. Ancora più dinamico il settore delle locazioni, dove i canoni hanno segnato un aumento medio del 3,5%, spinto da una domanda crescente e da un’offerta talvolta insufficiente a coprirla, specialmente nei grandi centri urbani.
Le Sfide Future: Costi di Costruzione e Piano Europeo
Una delle tensioni più evidenti che il settore dovrà affrontare è l’ampliamento della forbice tra i costi di costruzione, spinti al rialzo dall’aumento delle materie prime, e i prezzi di vendita, che crescono a un ritmo più moderato. Questo divario condiziona inevitabilmente le strategie degli sviluppatori e degli investitori, rendendo più complesse le operazioni di nuova costruzione e riqualificazione.
In questo contesto, assume un’importanza cruciale il piano europeo per la casa, che mira a colmare il significativo deficit abitativo del continente. L’obiettivo ambizioso è la realizzazione di 650.000 nuove abitazioni all’anno, un traguardo che richiede un fabbisogno di investimenti stimato in circa 150 miliardi di euro annui. Un intervento di questa portata potrebbe non solo alleviare la pressione sul mercato degli affitti ma anche stimolare l’intero comparto edilizio, a patto di trovare le giuste sinergie tra pubblico e privato.
In conclusione, il mercato immobiliare italiano si appresta a vivere una fase di maturità, caratterizzata da una crescita più selettiva e ponderata. La capacità di navigare le incertezze economiche e di cogliere le opportunità offerte dalle nuove politiche abitative sarà determinante per il futuro del settore.