Un patrimonio immobiliare immenso, silenzioso e inattivo. L’Italia conta 8,5 milioni di case inutilizzate, che rappresentano il 25,7% del totale delle abitazioni di proprietà di persone fisiche. Un esercito di “case dormienti” che, se immesso sul mercato, potrebbe rappresentare una soluzione significativa all’emergenza abitativa, ma che rimane bloccato da una serie di fattori complessi e interconnessi. È questa la fotografia scattata dal quarto Rapporto Federproprietà-Censis, intitolato significativamente ‘Case dormienti, una ricchezza sommersa. Proposte per risvegliare il mercato degli affitti non turistici in Italia’. Lo studio, realizzato in collaborazione con Fimaa Italia, Immobiliare.it e Locare srl, e con il contributo scientifico dell’Enea, svela le profonde contraddizioni del mercato immobiliare italiano.
La paura della morosità: il principale freno per i proprietari
Il cuore del problema, secondo l’analisi, risiede in un sentimento diffuso e radicato: la paura. Per ben l’82,9% degli italiani, il principale deterrente a dare in affitto un immobile è il timore di non rientrare in possesso della propria abitazione in caso di morosità dell’inquilino. Questa preoccupazione, alimentata da procedure di sfratto spesso lunghe e complesse, spinge molti proprietari a preferire di lasciare le loro case vuote piuttosto che affrontare i rischi percepiti della locazione a lungo termine. Un dato che evidenzia la necessità di interventi normativi che possano offrire maggiori garanzie ai locatori, come suggerito dal Presidente di Federproprietà, Giovanni Bardanzellu, che ha proposto l’istituzione di una banca dati degli inquilini morosi “seriali” e una drastica riduzione dei tempi per le procedure di sfratto.
Il dettaglio di questo patrimonio inutilizzato è eloquente:
- 5,8 milioni di abitazioni non primarie usate per soggiorni brevi o non locate.
- Quasi 1,4 milioni di case addirittura prive di allacciamento alle reti di energia e acqua.
- Circa 1,3 milioni di abitazioni con utilizzi indefiniti e non presenti nelle dichiarazioni dei redditi.
Il boom degli affitti brevi: un’alternativa redditizia ma problematica
In questo contesto di incertezza, il mercato degli affitti brevi si è imposto come un’alternativa sempre più attraente per i proprietari. In Italia si contano oltre 691.000 strutture ricettive per locazioni turistiche, di cui il 71% è costituito da alloggi privati gestiti in forma non imprenditoriale. Questo fenomeno, se da un lato rappresenta un’importante fonte di reddito e un volano per il turismo, dall’altro esercita una pressione enorme sui centri storici delle principali città d’arte, sottraendo immobili al mercato degli affitti tradizionali e contribuendo al processo di gentrificazione.
I dati del rapporto sono emblematici della sproporzione del fenomeno:
- A Roma, nel centro storico, si contano 105 annunci per affitti brevi ogni 1.000 abitanti, a fronte di una media cittadina di 12.
- A Firenze, il divario è ancora più marcato: 139 annunci ogni 1.000 abitanti in centro, contro i 33 della media comunale.
- Venezia e Milano presentano scenari simili, con una concentrazione di annunci per affitti brevi nelle aree centrali rispettivamente di 105 e 35 ogni 1.000 residenti.
Questa dinamica non solo riduce l’offerta di case per residenti, studenti e lavoratori, ma spinge anche verso l’alto i canoni di locazione a lungo termine, rendendo sempre più difficile l’accesso all’abitazione per le fasce più deboli della popolazione.
Le difficoltà dei giovani e il sogno della prima casa
Il quadro si complica ulteriormente se si analizza la situazione dei giovani. Il rapporto evidenzia come per il 94,1% degli italiani sia estremamente difficile per un giovane acquistare una casa senza il supporto economico della famiglia. Una percezione condivisa trasversalmente da tutte le fasce d’età (91,5% dei giovani, 94,9% degli adulti e 94,8% degli anziani). Di conseguenza, il 92% della popolazione ritiene necessarie misure specifiche per agevolare l’accesso alla proprietà della prima casa, vista come un elemento di rassicurazione e stabilità sociale.
In risposta a questa esigenza, sono state introdotte e prorogate alcune agevolazioni, come il Bonus prima casa under 36, che prevede una garanzia statale fino all’80% sull’importo del mutuo per i giovani con un ISEE inferiore a 40.000 euro. Tuttavia, la strada per rendere la casa un traguardo accessibile per le nuove generazioni appare ancora lunga e complessa.
Un patrimonio edilizio in miglioramento, ma bollette insostenibili
Nonostante le criticità, il rapporto Censis registra anche alcuni dati positivi. La qualità del patrimonio abitativo italiano sembra in miglioramento. Dal 2014 al 2024, la percentuale di persone che vivono in case inadeguate o fatiscenti è scesa dal 9,5% al 5,6%. Si è registrata una diminuzione delle abitazioni con strutture danneggiate (dal 13,2% al 9,8%) e con problemi di umidità (dal 19,9% al 12,9%).
A pesare sui bilanci familiari, però, è il costo dell’energia. Per il 76,9% degli italiani, le bollette energetiche hanno un impatto eccessivo sul budget familiare, una percentuale che sale sensibilmente per le fasce di reddito più basse. Questo fattore, unito all’aumento del costo della vita, contribuisce a rendere ancora più precaria la situazione abitativa di molte famiglie.
In conclusione, il rapporto Federproprietà-Censis dipinge un quadro complesso e sfaccettato del mercato immobiliare italiano, un settore strategico per l’economia del Paese ma attraversato da profonde tensioni. Risvegliare le “case dormienti” e rimetterle in circolo nel mercato degli affitti non turistici è una sfida cruciale che richiede un approccio integrato, capace di bilanciare le legittime tutele per i proprietari con il diritto fondamentale all’abitare per tutti i cittadini.